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易宪容央行降息将房地产市场产生巨大影响

发布时间:2021-01-25 15:43:28 阅读: 来源:管道泵厂家

易宪容:央行降息将房地产市场产生巨大影响

易宪容(资料图)  6月8日央行突然宣布下调存贷款基准利率0.25个百分点,并扩大存贷款利率的上下浮动区间,以双管齐下的方式力阻经济增速下行的风险,从而向市场发出一个强烈的信号,政府对经济的稳增长,有决心、有手段、有方式。  利率调整后,一年期存款利率为3.25厘,一年期贷款利率为6.31厘。此外,上调存款利率浮动区间上限至至1.1倍,下调贷款利率浮动区间下限至至0.8倍。  可以说,这是人民银行从2008年12月23日以来第一次下调存贷款基准利率,也是央行第一次调整存贷款利率浮动区间。这些政策的出台不仅有利于股市短期趋势,有利于实体经济发展,也表明了国内货币政策开始出现周期性的转向。那么这次央行下调存贷款利率对房地产市场会产生什么样的影响?  从市场的反应来看,多数人认为,央行下调银行存贷款利率有利“刚性住房需求”购买者进入市场。因为,利率下调可降低住房购买者的成本。比如有人计算,按揭贷款100万,20年期,基准利率下调,每个月的月供可减少150元;而按揭贷款利率为85折时,其可减少月供122元。如果首套住房按揭贷款可获得8折优惠,那么购买住房者更是有吸引力。还有,贷款利率下调也有利于缓解房地产开发商资金困境,低息环境也有利于其他的融资本成本降低。这些对房地产开发商都是有利的。  如果说,央行下调对房地产市场的影响仅是满足这些,那么这种影响是微乎其微的。因为,利率与本金相比,其占购买住房成本是很小,更何况下调0.25厘占整个利率比重更小。还有,购买住房者利率下调可减少月供多少,这是建立在其购买住房的价格不会变化所计算出来的。如果住房的价格下降,那么对其购买住房成本的影响才是真正的。近期,为何不少地方的住房销售增加,最为实质性原因就在于住房价格下跌。  还有,贷款利率8折优惠,或可下浮到0.8倍,当前购买住房者是否能够享受到是不确定的。因为,这里所指的贷款利率可下浮到0.8倍,仅是商业银行贷款时其下限可到这里,并不是一定要银行把贷款做到8折优惠。从一季度的央行货币政策报告的数据可以看到,在今年一季度,全部贷款中在基准利率以下(不包括基准利率)的贷款比例不足5%,那还是在0.9倍贷款利率下限的情况下,如果在0.9倍的情况下,贷款利率到下限的情况更是会少。因此,在信贷比较紧张的情况下,个人住房按揭贷款的利率很难到8折优惠水平。这个政策对住房市场的影响也不会太大。  对于房地产开发商来说,目前房地产市场的问题并非是资金多少,资金链会所谓断裂的问题。这个问题其实根本就不存在。因为,就当前住房市场的情况来看,在住房库存十分巨大的情况下,为何房地产开发商就是不降价销售?为何住房市场的价格就是很难快速下行?问题就在于房地产开发商资金链的问题,否则,他们的住房早就降价促销了。而央行的降息对房地产商的融资成本下降根本上可不计算在内,没有多少关系的。而央行降息让整个融资环境改变,更是会让房地产开发商不愿意过早把手中住房销售出去。因为有了2008年的经验教训,谁销售慢就能够获得大利。  当前,央行这次减息对房地产市场影响最大的是会改变市场之预期。比如,央行减息向市场发展一个强烈的信号,即不仅政府会力保经济增长在一个它所规划的水平上,如果没有达到到这个水平,政府还可能进一步对货币政策放松。比如,央行减息不仅降低了房地产企业及购买住房者个人融资成本,增加银行资金进入房地产的机会,更为重要的将改变当前房地产市场之预期。也就是说,央行降息可以让房地产开发商、地方政府、住房投机炒作者意识到中央政府对住房市场宏观调整政策将会如2008年下半年那样出现逆转,当前的房地产宏观调控难以为继,否则会影响国内GDP的增长。而要保证GDP增长在一定的水平,政府就得保住房市场投资增长,就得把当前的房价稳定在一定的水平。在这种预期下,经过两年多的住房市场宏观调整有可能嘎然而止,或房地产企业又开始惜盘,不把手中的住房拿出来销售,更莫说是降价销售;地方政府又会不断地出台所谓的“软性托市”政策,让本地的住房价格稳定在他们所需求的水平上;而对于住房投机炒作者更是会随风起浪,逐渐地来推高房价;对于住房消费者来说,当看到整个国内房地产宏观调控失败时,他们或是会涌入住房市场抢购房子,或是无能力购买住房再远离住房市场等。  如果这样,国内住房购买者,无论是投资者还是消费者,又开始涌入住房市场,住房市场短期繁荣开始出现,GDP增长下行的风险消失,中国住房市场泡沫又进一步吹大,国内房地产宏观调控也就此失败。这种又一次吹大的房地产泡沫尽管在什么时候破灭是不确定的,但它一定会破灭则是确定的。因此,政府希望通信贷的无限扩张来救经济、救房地产市场,所产生的预期对房地产市场影响会很大,其影响是难以评估的。  总之,这次央行减息对房地产市场的影响是不可低估的,其最大的影响可能会改变整个住房市场预期。但是这种货币政策能够走到哪里,还得进一步观察,还得观察稳增长政策的实际效果以及对住房市场之影响。这些都是未来中国货币政策变化的关键所在。

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